아파트 공매 투자 전 반드시 알아야 할 치명적 단점 3가지 (권리분석 및 명도소송)

결론부터 말씀드리면, 공매는 경매보다 경쟁률이 낮아
진입 장벽이 낮아 보이지만
인도명령 제도가 없고 권리분석이 복잡해
초보자가 접근하기에 매우 위험한 치명적인 단점 3가지를
가지고 있습니다.
성공적인 투자를 위해 입찰 전 반드시 확인해야 할 리스크를 명확히 정리해 드립니다. 

1. 인도명령 제도 부재에 따른 명도소송 리스크
경매의 가장 큰 장점 중 하나는 낙찰 후 대항력 없는
점유자를 내보낼 때 '인도명령'이라는 간편한 제도를
활용할 수 있다는 것입니다. 하지만 온비드를 통한 공매는
이 인도명령 제도가 존재하지 않습니다.
따라서 기존 점유자가 집을 비워주지 않고 버틸 경우,
무조건 정식 '명도소송'을 진행해야 합니다.
소송 기간만 최소 6개월에서 1년 이상 소요되며,
그동안의 금융 이자 비용과 변호사 선임비 등
막대한 기회비용을 낙찰자가 모두 떠안아야 합니다.


2. 물건 내부 확인 불가 및 하자 보수 비용 발생
공매 물건은 경매보다 현장 조사가 훨씬 까다롭습니다.
거주자의 협조를 구하기 어려워 내부를 직접 확인하지
못하고 입찰하는 경우가 태반입니다. 겉보기에는 멀쩡한
아파트라도 낙찰 후 문을 열어보면 심각한 누수,
곰팡이, 파손 등이 숨겨져 있어 수천만 원의
수리비가 추가로 발생할 수 있습니다.


3. 조세채권 우선 배당에 따른 권리분석의 함정
공매는 주로 세금 체납으로 인해 압류된 재산이
넘어오는 경우가 많습니다. 이때 법정기일이 빠른
‘당해세' 등 숨어있는 조세채권이 세입자의 보증금이나
낙찰자의 근저당보다 우선 배당될 수 있습니다.
이를 정확히 분석하지 못하면 낙찰대금 외에 세입자의
보증금을 전액 인수하게 되어 오히려 시세보다
비싸게 집을 사는 최악의 상황이 발생합니다.