내 주식의 적정가격은 얼마? PER? DCF? RIM? (하편)

 

내 주식의 적정가격은 얼마? PER? DCF? RIM? (상편)

지난 글에 이어서 (위 링크)

주식의 적정가격에 대한 이야기를 이어가보겠다.

 

지난편에서 상대가치평가법중 하나인 PER은

한계가 있다고 했다. 그럼 어떤 평가법을

적용해야 적정 주가를 산정할 수 있을까?

(소중한 내 투자금!!)

 

결론은 절대가치평가 법 중 하나인
RIM(Residual Income Model)

우리말로 '잔여이익모델'이다!
말이 어렵지만 초과이익에 대한 평가를 해주는 방식!

 

사경인 회계사님은 우리의 이해를 돕기 위해, 

우리에게 친숙한 부동산 임차에 빗대어 설명한다.

 

매매가가 10억짜리 아파트가 있다.

임대수익률을 5%로 가정하면

연 임대료 수익은 5,000만원!

그런데, 한강이 보이는 20층 매물만은

연 임대료가 6,000만원을 가져다주는 매물!

(역시 성공한 자만이 누린다는 한강뷰는 
연 임차료를 1,000만원이나 더 내야하는군요! ㅠ) 

이때, 한강층 매물의 적정 매매가는 얼마일까?

여러가지 방법을 대입해서 가치를 산정해보자!
(아파트 가치 산정을 나중에 기업 가치 산정에
대입하여 생각할 예정이다.)

 

 

1) PER 산출법부터 살펴보자!
* PER = 시가총액 / 당기순이익 으로 계산된다.

이를 아파트에 대입해보면 아래와 같다.
<시가총액 = 아파트 매매가격>
<당기순이익 = 연 임대수익>

기업의 시장가치가 시가총액이니,
아파트의 시장가치인 매매가격이 시가총액 자리에.
기업의 1년치 수익이 당기순이익이니,
아파트로 낸 연 임대수익이 당기순이익 자리에.
들어오면 되겠다.

따라서 이 아파트의 PER은 20이다!
PER = 10억 / 5,000만원 = 20

 

이 때, 한강뷰 20층 아파트는

같은 아파트 단지이니, 같은 PER 20을 적용
받아서 가치평가를 받게 된다!
위의 PER식을 아래와 같이 바꾸면
부동산 매매가격 산출이 가능하다!

* 시가총액 = PER x 당기순이익

부동산 매매가 = PER x 연 임대료수익
따라서 한강뷰 아파트는 12억! 이 된다.
부동산 매매가 = 20 * 6,000만원 = 12억

 

2) DCF는
미래에 창출되는 수익을 현재가치로 계산하여,
기업가치를 측정하는 방식이다.

여기서 말하는 '계산'은 할인이다.

그런데 왜 미래 수익은 왜 깎아줘야하는 것일까?
동일 금액의 화폐가치는 미래보다
현재에서 더 가치를 인정 받기 때문이다.
왜 현재의 100원 > 미래의 100원 이되는 것일까?

첫째, 물가 상승이 존재하기 때문이다.

과거에는 50원으로 빅파이 한 조각을 사먹는

행복을 누렸다면, 시간이 흐르며 물가가 오르니
지금은 50원으로 빅파이 반 조각도 사먹을 수 없다 ㅠ
그러니 미래 창출되는 수익도 현재가치 계산 시에는
물가상승률만큼 깎아줘야겠다.

둘째, 모두가 투자수익을 기대하기 때문이다.
현재의 100은 본인이 투자하면 1년 뒤에는
110원이나 120원을 만들 수 있다고 굳게 믿는다.
그렇기 때문에 현재의 100원은 미래의 100원이
아니라, 110원이나 120원이 되어야한다고 생각한다.
결국 미래의 수익은 본인이 원하는 투자 수익률만큼
할인을 받게된다.

따라서, DCF 계산으로 해보면

우리가 기대하는 아파트 투자 수익률(할인율)에 따라 아파트 가치가 달라진다.

임대인이 아파트를 월세수익용으로 매매할 때

바라는 수익률에 따라 아파트를 얼마에 사고 싶은지가
정해진다. 이게 결국 임대인이 매기는 아파트의
가치평가라고 볼 수 있다.

할인율(기대수익률)	3%	5%	7%
가치평가	6,000 / 3%  = 20억	6,000 / 5% = 12억	6,000 / 7% = 8.5억

 

임대인이 3% 수익이 합리적인 수준이라고 생각하고
아파트 매수가격을 산정해보면!

연 6천만원의 수익이 나고 있으니
아파트 매입에 20억까지 지불할 의사가 있는 것이다.
* 기대수익률 = 연 임대수익 / 아파트 매입가격
3% = 6,000 / 아파트 매입가격

5% 수익률을 희망하는 임대인에게는

아파트 매입에 20억을 들여서, 6천만원을 버는 것은
수지타산이 안맞고, 12억에 사야 5% 수익률이 난다.

 

그러나! DCF 가치평가에 문제점이 보인다.

아파트 평가금액이 기대수익률(할인율)에 따라
엄청나게 출렁인다는 것이다.

8.5억에서 20억!! 이게 머선 129 ! ! 
이래서는 가치평가의 의미가 없다.
주식이 8만5천원에서 20만원 사이의 가격이
적당하다~~ 라고 얘기해주는 사람을 누가 좋아할까?
그래서 사경인 회계사님이 추천한 3번째 방법!

 

3) RIM으로 평가해보자!

RIM은 초과이익에 대해서 평가를 하는 방식이다.

한강뷰는 천만원의 초과이익을 내는 투자자산이니,

기존 10억짜리 아파트들의 가격에평
초과이익에 대한 가치를 더해주는 계산방식이다.

10억 + { 1,000만원 / 할인율(기대수익률) }

 

여기에도 초과이익의 가치평가를 위해서는

기대수익률을 나눠주는 과정이 들어가므로,

기대수익률에 따라 아래와 같이 가치가 달라진다.

하지만, DCF처럼 가치가 오락가락 하진 않는다.

DCF에서는 8.5억~20억을 오락가락하더니

RIM에서는 11.4억~13.3억 사이로 차이가 좁혀졌다.

할인율(기대수익률)	3%	5%	7%
가치평가	10억 + (1,000 / 3%)  = 13.3억	10억 + (1,000 / 5%) = 12억	10억 + (1,000 / 7%) = 11.4억

 

이제 부동산 이야기를
기업가치를 평가할 때도 동일하게 생각해 볼 수 있다.

A회사는 연 5,000만원의 당기순이익을 내며,

10억으로 기업가치를 평가 받고 있다.

연 6,000만원의 당기순이익을 내는 동일 산업군의
B회사의 가치는 얼마나 되는 것일까?

 

위에서 우리가 RIM으로 계산한 B회사의 적정가치는
주식시장에서 투자자들이 바라보아야하는 회사의
값어치이고, 이것이 시가총액에 반영이 되어야 한다.

만약,
적정가치 > 현재 시가총액 이라면 주식을 사고
현재 시가총액 > 적정가치 라면 주식을 팔아야겠다.

적정 주가는 적정가치를 총 발행주식수로 나누어주면
되겠다. 주가 산정을 위해서는 몇 가지 Detail들이
계산에 필요한데,,
다음 번에 다룰 기회가 있다면 적어보겠다.

제일 좋은 방법은 회계사님의 책을 읽어서 직접

공부해보는 것일 것 같다.

 

이만~ 뿅