부린이의 두 번째 갭투자 (feat. 당부쌤 컨설팅)

월급쟁이 회사원 생활을 한지 

어느덧 6~7년차가 되어버렸다. 

원하던 직장을 수월하게 들어갔음에도 찡찡거리는 자신을 보며,

3년 정도 다니면 그만두지 않을까 했는데, 세월이 꽤나 흘렀다.

 

부업이나 재테크에 관심을 갖고 작게 도전들을 했는데,

내게 대단한 사업가적 마인드가 있어서 라기보다는

남이 시키는 일보다는 내가 정해서 하는 일이 조금 더 즐겁고,

또 내가 쏟는 에너지를 통해 버는 돈이 내 통장에 들어오는게 마땅하다는

생각이 있었던 것 같다. (작고 소중한 수준의 돈만 들어오는게 문제겠지..ㅎㅎ)

 

여튼 작년부터는 부동산에 관심을 갖고, 조금씩 공부하며 인생 처음으로 갭투를 해봤고

올해도 공시주택가격 1억이하의 아파트 갭투를 시작으로 이어가볼 생각이었다.

 

첫 부동산 투자 계약서

 

책과 인터넷 카페, 블로그, 유투브 등을 통해 (당부, 마인츠, 시크릿브라더, 흑도 등)

부동산과 관련된 투자 공부를 했었고,

 

공주가 1억 이하 갭투자 매물 후보지역을 아래와 같이 뽑아 봤었다.

 

[선정기준]

- 인구수/세대수가 모두 최근 3년간 증가한 지역

- 산업단지가 크게 조성되어 향후에도 실거주 수요가 증가할 지역

- 향후 3년내 아파트 공급물량이 실수요보다 적은 지역 

- 지역의 아파트 매매지수가 조금 떨어졌다가, 전세가와 매매가가 회복되고 있는 지역

 

[후보지역]

@ 충청남도 당진

@ 충청북도 청주

@ 경상남도 김해

 

후보지역을 추리고 나서,

지역내에서 학원이 밀집되어 있고,

명문 중학교(학업성취도가 높은)가 있는 곳을 중심으로 아파트 단지를 추려냈다.

 

그러나, 바로 내가 투자를 하기에는

작년의 첫 투자에서 느꼈던 아쉬움이 마음에 걸렸다.

(첫 투자때는 빨리 투자를 하고픈 마음에 조금 아쉬운 매물을 골랐다는 생각이 들었기에..)

그래서 찾은 것이 당부쌤과의 부동산 컨설팅이었다.

 

내가 평상시에도 유투브 프리미엄 멤버십을 통해 영상을 보고

많은 부동산/주식 투자에 대한 인사이트를 얻고 있던 분이었고,

내가 생각하기에 합리적인 투자관을 갖고 계신 분이었길래 찾게 되었다.

(물론 투자 적중률도 높으신 것으로 유명!) 

 

상담을 좀 풀어보면...

 

 

작년에 한 첫 투자 매물은 제가 실거주 관점에서 바라본 가성비 아파트였습니다. 

천안시 구불당의 구축 아파트로,,, 학군/학원/병원 등의 인프라가 좋으나

신불당의 신축 아파트의 따뜻한 가격 상승분을 나눠받지 못한 상황이라고 판단했습니다.  

 

그런데.. 올해 제가 추가로 투자하려는 두 번째 매물도 비슷한 종류의 아파트였습니다.

 

당부님이 진단해주신 제 투자의 문제점은

첫째, 투자 컨셉이 분명치 않았다. 

둘째, 포트폴리오가 이쁘지 않다.

 

두 가지 문제점을 자세히 적어보자면 아래와 같습니다.

첫째, 학군/학원/병원 밀집지역 저평가 지역은 단기투자 관점으로 가져가는 컨셉임.

1) 이런 단기 트레이딩 컨셉에서 수익을 내기 위해서는

   바닥가격을 찍은 지역 or 인구/세대 증가 지역 or 초과수요 지역 임을 확인해야함

2) 대장단지 혹은 구도심 대장단지 등이 상대적으로 수익률이 좋음.

 

둘때, 같은 컨셉으로 투자 물건을 채우지 말고 다변화 해야함

       중장기 관점에서 투자도 편입하는 것이 필요하다.

예) 단기 1건 (트레이딩 관점 투자)

    + 중장기 1건 (입지가 좋고 지분이 많은 아파트 갭투 or 재건축/재개발 투자)

 

 

또한 투자를 중장기적으로 지속하기 위해서는

부동산 투자의 꽃인 토지와 재개발/재건축에 대한

공부를 꼭 해야한다고 말씀주셨습니다.

(땅을 가져가는 투자는 투자 승률을 높여주니, 초보 투자자에게 좋다고 하시며)

 

개인에게 실천하기 어려운 실거주와 투자의 분리 개념도

잘 생각해서 실천해보는 것도 추천주셨습니다.

깔고 앉아있는 아파트를 매도하고 재개발/재건축 투자를 나눠 투자하고

실거주는 전월세로 하는 것도 수익률을 획기적으로 높일 수 있는 방법이라고요.

 

 

이외에도 타지역/타단지에 대한 의견이나 분양권 투자 등 여러가지 질문을 드렸는데

당부님 내공이 엄청나다보니,, 인사이트 있는 답변들이 자판기 처럼 쏟아주셔서

많은 공부가 되었고, 또 도전이 되었습니다.

 

 

본인이 공부를 하고, 또 이렇게 전문가에게 컨설팅을 받으며

자신의 판단과 뷰를 한번 점검 받아보는 것도 큰 도움이 될 것 같네요.