부동산•주식시장 끝을 모르는 상승장! 언제 하락할까? 어떻게 대비할까? (Feat. 돈의 역사는 되풀이 된다)

돈의 역사는 되풀이된다 : 네이버 통합검색

홍춘욱 이코노미스트의 신간,
<돈의 역사는 되풀이된다> 를 읽고
요즘 많은 사람이 피부로 느끼는
자산 시장의 상승에 대해서 생각해보고,
개인적으로는 어떻게 투자하는 것이 좋을지
좀 정리해 봤다.

경제 분야의 도서들은 사실 새로울 것이
많이 없는 것 같다.
역사가 오래됐고, 연구가 깊이 이뤄진 학문이니까..
일반적인 경제•재테크 내용은 물론이고
석유파동, 대공황, 서브프라임 모기지 등의
극적인 사건 등을 다룬 경제 서적들도 최소 수백권이
넘지 않을까 싶다.

그래서 경제 도서가 의미가 있고
인기를 얻기 위해서는 두 가지 중 한 가지는
있어야 될 것 같다.

첫째, 어려운 경제•재테크 개념을
꼭꼭 씹어 먹여주는 친절한 과외 선생님 컨셉
둘째, 우리가 당면하고 있는 경제상황을 잘 분석하고
앞으로 펼쳐질 경제국면을 예측하고,
대응 방안을 제시해 주는 인도자 컨셉

<돈의 역사는 되풀이된다>는 후자에 가까웠다.
부동산•주식 시장이 그야말로 불타오르는 Bull장이다.
하루가 멀다하게 부동산은 매매와 전세가 모두
껑충껑충 뛰어오르며 신고가를 보여주고.
주식은 한국 미국 모두 끝을 모르고 달린다.

부동산과 주식을 모두 투자하는 사람의 입장에서는
앞으로 어떠한 위험이 있는지.
어떻게 hedge할 수 있을지 궁금할 수밖에 없다.

기본적으로 저자는 부동산은 수요와 공급 측면으로
뜯어봤을 때 상승장이 지속될 것이라고 봤고,

주식은 퀀트투자와 가치투자 모두를 설명해주면서
독자가 맞는 스타일을 추구하되
경제 하락국면이나 인플레의 위험을 hedge할 수 있는
포트폴리오를 구성해야한다고 말한다.


책에 나온 자세한 내용에
내 생각을 함께 정리해보면 이렇다.

부동산
부동산은 수요측면에서 많은 사람들이
출산율 감소 및 노령화 진행으로 수요가 줄어들면서
일본처럼 가격 폭락이 이뤄지지 않을까 걱정한다.

하지만, 일본의 부동산 버블은 LTV가 110% 일 때
벌어진 상황이고. 자산가격 하락 초기에 금리 인상을
급격하게 진행하여, 많은 이들이 패닉셀을 이어가며
주택가격 폭락을 맛보고 자산가격의 하락에 따라
개인의 소비 또한 위축되어 디플레이션이 초래된
최악의 상황이었다.

그러나, 우리나라의 부동산 시장은 현재
LTV가 40~60% 수준으로 낮다.
또한 여러가지 부동산 투자 제한 정책을 펼치고 있기에 일본의 버블과 비교하기엔 적당치 않다.

홍춘욱님은
출산률 감소와 노령화가 부동산 가격에
큰 타격을 주지 못한 다고도 이야기 한다.
노령화가 세계 최고 수준인 일본의 사례를 들었다.
부동산 버블 이후에 도쿄나 오사카 등
대도시들은 다시금 주택가격을 회복하고 있고
현재 상승세를 꾸준히 보이고 있다는 것이다.

어떤 이유에서 일본의 대도시는 주택 가격이
꾸준히 상승하는 것일까?

수요는 크게 두 종류가 있을 것이다.
실제 거주 수요와 부동산 투자 수요

실수요 측면을 먼저 보자.
전체 인구수는 감소하지만, 1~2인 가구의 증가로
세대수(=주택수)가 늘어날 수 있다.
또한, 기업들이 도심에서 인력을 구하기 쉽기 때문에
(혹은 도심에서 좋은 일자리를 구하기 쉽기 때문에)
근로자들은 비싼 도심 거주비(매매•월세)를 감당하며
수도권에 사는 경향이 꾸준하다.

부동산 투자 측면에서 보자면,
저금리 기조가 지속될 경우
갈 길(투자처)을 찾는 돈이 부동산과 주식을 향해간다.
일본이 버블 붕괴 후 디플레이션을 겪으며
잃어버린 20년을 보냈다.
그러나, 아베가 집권하며 무제한적 양적완화를
시작하면서 부동산•주식 시장을 되살려냈다.

무제한적 양적완화는
목표한 정책금리(저금리)를 달성할 때까지
일본중앙은행이 일본 국채를 매입 하는 것이다.
이러한 양적완화가 금리를 끌어당겼도,
결국 자산 시장을 구해냈다는 얘기다.


주식
주식시장도 유사하다.
결론적으로는 금리 vs 성장을 비교해서
성장이 금리를 이겨내는지를 판단하여
투자의 전략(적극성, 방향)을 결정해야한다.

현재 미국, 우리나라를 비롯한 세계 각국은
코로나 극복을 위해 제로 금리 수준을 유지하며
화끈하게 경제에 돈을 뿌리고 있다.
실제로 경제성장이 이뤄진 이후에는
(실물경기 회복, 실업률 감소 등)
인플레이션을 방지하기 위해 금리를 인상할텐데
미국은 아직은 금리 인상은 섣부르다고 판단하고 있다.
테이퍼링도 미루고 있다.

우리가 간과하는 점은 테이퍼링은
통화 긴축정책이 아니고 확장 정책이라는 점이고.
(통화 추가공급 속도를 줄이는 것)
또한, 이러한 뉴스가 두 세달 흘러나오면서
테이퍼링 소재는 이미 주식시장에 주가로
반영되었을 가능성이 크다는 점이다.
그럼에도 주식시장은 고공행진을 멈추지 않고 있다.

금리를 이길만큼의 성장을 보이는
국가, 산업, 기업 등을 발굴하는 노력이 필요하다.
이는 기본적인 가치투자자로서의 자세고,

퀀트투자의 관점에서는
인플레이션, 경제위기 등에 대비 할 수 있는
TIPS 투자와 달러자산을 원화자산으로 스위칭하는
등의 방법을 생각해 볼 수 있을 것 같다.

TIPS는 물가연동채로
물가상승 Risk hedge 상품이다.
환율 스위칭은 경제위기에 강한 달러를 이용해서
달러 가격이 오를 때,
기존에 보유하고 있던 달러표시 투자자산을 매각하고 상대적으로 가격이 저렴해진 원화 자산에 투자하는
방식을 의미한다.

환율 switching은 달러강세가 보이는 요즘
이 책에서 가장 인사이트를 주는 포인트였던 것 같다.