1주택자의 갈아타기 이거 모르면 하지마라 (2편)

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1주택자의 갈아타기 이거 모르면 하지마라 (1편)

1편에 이어서
개인적으로 갈아타기를 준비하며
정리한 내 생각을 적어본다.

상황은 이렇다.
‘19년에 산 집을 팔고
상급지의 집을 바로 매매해서 실거주를 하거나.
동급지의 준신축이나 넓은집으로
매매하여 실거주를 하고 싶은데,
이미 가진 내 부채가 많은 상황에
DSR 40% 규제 때문에 대출이 안나와 어렵다.

결국 아내와 일년간 머리싸매고
내린 결론은 실거주 하고 싶은 집을
갭으로 미리 구매해두고,
DSR 규제가 풀릴 때까지 월세 살이하며
열심히 돈을 모으고 기다리자!
규제 풀리면 모은돈 + 대출을 활용해서
전세금을 반환해주고 실거주 하자!

머릿속으로는 수지타산이 맞지만
실행이 어려웠던 갈아타기 + 전/월세 살이 Tech

확실히 경제적으로 이득일 것인가? YES!
하락기의 갈아타기 + 전/월세 살이 Tech 강점💪🏻

1️⃣기존 아파트 vs 갈아탈 아파트 가격 차이가🔻
* 12억 vs 18억 (’21년) 👉🏻 10억 vs 14억 (‘23년)
   6억 차이가 4억으로 2억이나 줄어 들었다.

2️⃣갈아타기에 드는 거래비용이 적어진다.
*각종 세금(양도소득세, 취득세)🔻
*부동산 중개보수  🔻

3️⃣전세 보증금(= 무이자 대출)을 활용한 가성비 투자
*갈아타는 아파트에 전세 세입자를 맞추면
최소 2년간은 세입자에게 이자를 주지않고
세입자로부토 돈을 빌린 것과 마찬가지 !
타인자본을 공짜로 빌려서 투자한 셈이다.
’23년 3월 현재 전세가격 시세도 낮은 편이라
2년 후 역전세의 우려도 크지 않은 상황
+ 기존 주거하는 아파트에 주담대가 있었다면,
은행에 납부하던 이자 부담도 덜 수 있다!


여러 후보 군이 있었는데,
아내와 나의 아파트 평가기준은
실거주 : 투자 = 7:3 이기에..!
투자 효과가 극대화 될 것 같은 곳을
고르지는 못했지만

앞으로 4년 뒤에 입주할 (= 꼭 하고 싶다) 때에는
기존 집에 STAY 했을 때보다 +2~3억은
순자산 증가가 일어났길 바라며... 🙏🏻


1) 직주근접 2)준신축 3)대단지 4)과대 낙폭을
기준으로 갈아타기 후보군을 골랐고,
과대 낙폭은 ‘19년~’20년초의 실거래 가격을
과대낙폭으로 정의했다.

왜냐고?
서울기준으로 1)~3) 조건을 충족하는 매물 중에서
’19~’20년초 가격은 귀한(드문) 가격이고!
내가 소유한 아파트의 처분 가능한 금액은
‘20년말 가격 수준이니
이보다는 더 과거의 가격이면
남는 장사가 아닐까하는 생각이었다.  


후보1 이편한세상 신촌 (북아현 2,3 구역 옆)
후보2 공덕 자이 (공덕 1 구역 옆)
후보3 왕십리 텐즈힐2


나중에 시간이 흘러서
어떤 선택이 순자산 증가에 도움이 됐을지
스스로 생각해보고 복기해보는 것도 재밌을 것 같다.

다음 편은
그래서 갈아타기 돈 될까 ? 에 대한 이야기이다.
아래 링크를 누르면 편하게
읽어보실 수 있습니다.


[무료배포] 1주택 갈아타기, 그거 돈 됩니까? (feat. 경제성 분석 파일) - https://cancunpapi.tistory.com/m/46

[무료배포] 1주택 갈아타기, 그거 돈 됩니까? (feat. 경제성 분석 파일)

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후보1

후보2

후보3