죽어가던 코엑스몰을 심폐소생 ! 누가? 신세계 (프라퍼티) !

필리핀 마닐라에 위치한 대형 쇼핑몰 SM AURA

'Malling' 이라는 표현이 정말 자연스럽게
쓰이는 나라 필리핀!
365일 반복되는 후덥지근한 날씨에
시원하고 넓은 실내에서 쾌적하게 여가 시간을
보내는 것이 필리핀 사람들에겐 자연스레 당연한
활동으로 자리 잡은 것 같다.
그래서, 이들은 대형복합쇼핑몰에서 가족, 친구와
음식을 먹고, 커피 마시고, 영화 보고 또
쇼핑도 하는 이 모든 활동을 'Malling' 이라는
하나의 문화 활동으로 받아들이는 것 같다.

이 Malling 수요를 충족시켜주기 위해
자연스레 필리핀 전역에 대형 Mall이 즐비하다.

실제로 전세계 10대 Mall에 필리핀은 2곳이나
랭크 되어있다. (4위, 7위)
참고로 한국의 롯데월드타워몰은 20위권이고,
부산 센텀시티는 아쉽지만 백화점으로 분류되어
Mall 순위에는 빠져있다.
(출처 : https://www.touropia.com/largest-malls-in-the-world/)

필리핀의 1인당 GDP가 한국의 10분의 1 수준임에도
불구하고, 세계적인 스케일의 Mall을 가진 것을 보면
확실히 Malling 문화가 얼마나 그들에게 중요한지
짐작할 수 있다.
(TMI : 한국 약 32,000 USD.
필리핀 약 3,500 USD - 2019, world bank)

그렇다면 우리나라를 대표하는 대형 Mall은
어디 어디가 있을까?
음... 고양/하남 스타필드, 영등포 타임스퀘어,
고속터미널 파미에스트리트, 아비뉴프랑?
이 정도가 떠오른다.

잠깐!!!
코엑스는 왜 빼요!

"뭐 코~~코엑스?? 코오~~ 엑스? 한 물 갔자나~~
언제쩍 코엑스 타령하노~ 아~~ 옛날사람 ㅎㅎ"
이라고 대답하는 주변 친구가 있다면
그 친구도 옛날 사람인 것이 분명하다.
(너도 나도 옛날 사람이니 서로 너무 뭐라하지 말자)

몇년 전만해도 죽어가던 코엑스몰이
제 2의 전성기를 맞고 있다.
새로운 코엑스의 랜드마크, 별마당 도서관만
생각해봐도 복작복작 붐비는 코엑스 몰의 모습이
눈에 선하다.

스타필드로 한둑 유통 업계에 한 획을 그은
신세계 프라퍼티(신세계 그룹의 부동산 디벨로퍼,
이마트의 100% 자회사)가
2016년 코엑스의 심폐소생을 맡은 것이다.

코엑스몰 전체의 임차운영을 위탁받은 것인데,
어떻게 이뤄진 일일까? 좀 더 자세히 살펴보자.

코엑스몰은 영등포 타임스퀘어, 스타필드 등
새롭게 생겨나는 대형 쇼핑몰 경쟁자들에게
손님을 빼앗기며, 공실률은 한 때 10%까지 올라갔다.

코엑스몰을 소유한 무역협회는 이 상황을 타개하고자,
2014년에 무려 3천억원을 들여 리뉴얼을 단행!
결과는 폭망! 생각만큼 소비자들을 붙잡지는 못했다.
여기서 사태는 더 심각해진다.

본전 3천억을 회수할 생각이 간절했던 무역협회는
입주사들의 90%에게 최소보장임대료 계약을 맺었다.
매출이 상가 임차료보다 낮게 나와도 약속한 고정
임차료를 지불하라는 거다.

리뉴얼이 성공적이지도 못한 판국에
투자액 회수를 하려고 비현실적 수준의 높음
최소보장임대료를 들이밀며 입주사들을 쥐어짜니,
도저히 상권이 살아날 수가 없었다.
대기업의 갑질 논란만 불거지며 악화일로를 걸었다.

드디어 무역협회는 스스로의 운영상 무능력을
인정한 것일까? (참 좋은 결정이었다.)
코엑스몰 전체를 위탁운영사에
맡기기로 하고, 2016년에 신세계 프라퍼티와
연간 660억에 임차운영 계약을 맺었다.
무역협회는 매년 660억을 신세계로부터
고정 임대 수익을 벌면서 골치아픈
고민은(상권 침체, 공실률 관리, 임차인 관리 등)
신세계가 온전히 떠 맡은 것이다.

결과는? 신세계가 신세계 했다! 두둥!

별마당 도서관의 효과

스타필드 코엑스몰 연간 방문자 2000만 넘어서

2021년 현재 어느정도의 방문객과 공실률을
보이는 지는 정확하게 파악이 안되지만,
(IR 자료에 코엑스몰 위탁 임차운영에 대한
수익 또한 공개 X)
별마당 도서관 개장 1년만에
연간 방문자가 2000만명을 넘겼고,
공실률이 0%에 이르기도 했다는 기사까지 나왔다.

휑하게 비어있던 죽어있던 850평의 빈 공간을
모두가 찾고싶은 무료 도서관으로 만들면서
코엑스몰 전체에 온기를 불어넣었다.
'상권을 살리는 것은 사람의 기척과 온기' 라는
이야기가 있다. 신세계는 역시나 이 부분을 귀신같이
찾아내서, 모두가 모이고 싶은 광장으로 탈바꿈하고
이 곳에 모인 사람의 온기를 코엑스몰
전체에 나눠줬다. 물론 별마당 도서관 하나로
코엑스 전체를 살린 것은 아닐 것이다.
경쟁력있는 점포들을 선정해서 최적의 위치에 배치한
신세계의 노력과 감각이 컸을 것이다.

하지만, 장미빛 미래가 기다리는 것은 아니다.
온라인 유통으로 전환하는 현 시점에서
또 한번의 변화가 없다면,
스타필드 코엑스몰은 위기에 놓일 수 있다.

온라인 유통의 확장이 지속되며,
많은 오프라인 유통 업체는 고통을 겪고 있다.
미국 오프라인 백화점 체인 SEARS가 폐업의 위기에
놓인 것이 대표적인 사례다.

더욱이 코로나 사태는 온라인 유통 시장의 성장에
기름을 부었다. 작년 올해 온라인 구매의 편리함과
경쟁력 있는 가격을 경험한 소비자들을 오프라인
매장에 불러들이는 일은 오프라인 유통업계에는
거대한 도전이 될 것이다.

오프라인 매장은 그 형태를 막론하고
(백화점, 아울렛, 창고형도매쇼핑몰, 대형 쇼핑몰)
예전의 지위를 잃어가고 있다.
오프라인 유통은 그들의 필수 요소인 접근성이 좋은
뛰어난 위치를 확보하기 위해, 비싼 임차료를 여전히
감내해야하지만,
고객들은 더 이상 예전만큼의 오프라인에서
높은 가격을 지불하면서 쇼핑을 하려하지 않는다.
유통업체는 결국 가격 프리미엄 축소에
이익률 감소를 눈 앞에서 지켜보아야 한다.

유통업계는 이러한 변화에 대해서는 어떤 생각을 갖고
대응하고 변화하고 있을까?

다음 번에 이런 유통업계의 변신 노력에 대해서도
알아보도록 하겠다.

FYI
이 글은 <2020 부동산 메가트렌드>를 읽고,
인상 깊었던 부분을 정리하고, 필자의 생각을 덧입힌
독후감 입니다.